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一二線城市改進置業,重區位仍是重面積?

時間:2019-03-29 作者:admin 點擊:次

隨著人們對于居住環境要求的逐步進步,加上二胎政策的刺激,居民改進需求日益旺盛。尤其當時房價水平相對安穩,有一定資金實力的置業者逐步將改進提上日程。為對當時的改進需求有深化的了解,本文以八個典型一二線城市為研究目標,對2018年成交的改進產品【1】的面積段、區域進行深化分析,進而為各房企未來產品開發供給參考主張。
【1】為便于研究,本文改進需求的總價分界線是以該城2018年商品住宅成交均價*改進面積來界定,房價收入比較高(均大于23)的京、滬、深改進面積120平方米,房價收入比相對較低(均低于15)的廣州、杭州、蘇州、成都、南京改進面積150平方米。
                                        
京、滬豪宅產品更為熱銷,成都、杭州改進產品僅7%低于120m²
比照八個典型一二線城市改進需求特點,可見最熱銷的均為120-160m²的三房、四房產品。不過分城市來看,一線城市和二線城市120-160m²產品成交套數占比存在較大距離,北、上、廣、深占比相對較低,而蘇杭等二線城市占比均在50%以上。
值得注意的是,北京和上海160m²以上產品成交占比處于極高水平,以北京為例,160m²以上產品成交占比高達47.2%,大面積豪宅產品更為熱銷。
就120m²以下的剛改產品來看,廣州比重最高,高達49.5%,其次是深圳和上海,這一比重均在30%以上;而北京和其余四個二線城市剛改占比均處于低位,均處于16%以下,尤其是成都和杭州,剛改比重均在7%以下。
一二線城市改進置業,重區位仍是重面積?_1
受中心區域高房價和土地稀缺制約,京滬改進需求明顯外擴
當然,住宅改進的方向不僅僅是尋求大面積或大空間,而更多地是把城市未來發展規劃、住宅地段、環境、生活配套等要素納入置業綜合考慮領域,以此進步生活品質。
就區位散布來看,基本符合城市空間的圈層理論,因為城市中心內圈層土地供給的稀缺性,以及人們尋求最佳配套的要求,改進客群主要選擇中間圈層進行置業,如北京、上海均是如此。這種趨勢一方面與該城市的房價收入比有極大關聯,北京、上海房價居于高水平,房價收入比均超23,導致改進需求區位外移,另一方面,也與城市空間結構有關,京、滬“內環”面積相對狹小,土地供給量較少,改進需求的散布重心也勢必外移。
至于深圳,則很大程度上受土地資源稀缺的影響,2018年深圳全年土地成交僅27幅。在限價要素的影響下,關內高房價產品性價比較高,使得深圳改進需求高度會集在關內。但是從深圳當時庫存量狀況來看,關內改進型產品非常稀缺。截止2019年2月底,深圳關內120m²以上產品成交近2364套,同比2017年同期幾近腰斬;加之今年深圳土地供給仍舊大概率維系在低位,深圳關內改進型住宅將更為稀缺。
成都四環外區域面積龐大,改進需求占比占到45.9%,與二環-四環區域改進比重相差無幾。考慮到成都土地供給會集在遠郊,未來這種改進需求外擴的現象還會進一步連續。
而廣州、杭州、南京等城市改進需求高度會集在“內圈層”內,這一方面是因為這些城市“內圈層”供給比較充足,仍是城市樓市成交的主力,另一方面,也與房價收入比較低有關,仍有較多的改進性需求能夠負擔“內圈層”的房價水平。不過從趨勢來看,這些城市內圈層改進需求占比已經出現下滑趨勢。究其原因,主要是因為近年房價快速上漲,“內圈層”新房供給也有所下降,而外圈層配套逐步發展老練,以致改進需求漸漸外擴。
京滬改進更偏好200m²以上豪宅,蘇杭等城市區位與面積偏重
綜合各城市改進需求在面積和區位上的體現來看,房價最高的京滬更認可超大面積的豪宅,如北京250m²以上產品占到改進需求的21.7%,這與北京高收入集體數量多、收入水平高有極大關聯。北京作為全國的政治、經濟、文化中心,因為在政策、資源上具有諸多優勢,企業數量很多、高管數量也居于較高水平,這些人群恰好是高收入集體的主要來源,依據《2018胡潤財富報告》,企業家、金領會集了則占據了財富榜的比重高達80%。無論是600萬財物家庭、1000萬家庭、1億財物家庭、3000萬美金財物家庭,在中國各城市數量排名均是北京最多,其次上海、香港、深圳和廣州。此外,依據《北京統計年鑒》,2017年高收入集體人均可支配收入高達11.6萬元,這一數據也居于全國榜首。
房價收入比較低的廣州則是區位與面積偏重。廣州雖然其居于一線城市之列,但住宅改進的的門檻高度明顯低于京滬,更多中小面積的產品在廣州能夠躋身“改進”隊伍,改進客群也更能統籌區位的進步。廣州120m²以下產品占改進需求比重到達50%,相比同一能級的北京高了40個百分點。從區位散布來看,2018年廣州環城內高速內商品住宅成交套數占全市的12.7%,但改進產品的這一比重卻高達49.1%,由此可見廣州改進客群在繞城高速內的集合程度;房價水平較低的二線城市方面,更能夠做到面積與區位的統籌,如蘇州、杭州120m²以上的改進需求均在90%以上,并且在中心區出現出較強的集合性。
抓準改進需求,高房價城市重產品對路,次高價城市更要統籌土儲區位
考慮到當時一二線城市改進需求日益增加,房企應當令調整產品策略,做到以需求為導向,進步產品適配性、進步盈余空間。考慮到各城市改進需求存在較大差異,主張房企在接下來的產品開發過程中,要注重因城施策,結合各城市房價收入比水平,合理開發。榜首,在高房價城市可適度向 “中環”搬運,產品方面著重安置120-160m²的三房、四房。比如高房價的北京,房企開發產品的要點要會集在改進需求會集、交通完善的五環附近,加之該區域房地比處于較高水平,盈余空間較大,房企可要點考慮。第二,在房價收入比相對較低的廣州、成都等城市,改進產品還應以中心及近郊區域為主,以廣州為例,改進市場會集在環城高速內,產品面積可適度小型化,可將100-120m²和120-160m²產品為主力戶型。在全體市場趨冷、消費回歸理性、行業整合加劇的大背景下,房企只有不斷強化產品力并打造自身品牌優勢,進步產品的舒適度、吸引力才是王道,才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機。
 
 

========評論=========
 
葉子451
 發表于今天 09:23 來自電腦版 | 只看該作者       樓2
房價最高的京滬更認可超大面積的豪宅, 二線城市更偏向面積與區位的兼顧。
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 siyuan1127
 發表于今天 10:54 來自電腦版 | 只看該作者      筑龍幣+10 樓3
隨著國家針對房地產行業的調控舉措逐漸深入和長效機制建設不斷推進,整體看,穩定將是接下來一段時間房地產市場的主基調。

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